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一二手房价格倒挂 长沙楼市库存真的告急?

2018-05-29 09:05 来源:中国经济周刊 
2018-05-29 09:05:57来源:中国经济周刊作者:责任编辑:刘超

  资料图:购房人在楼盘看沙盘并咨询售楼工作人员。中新社发 汤彦俊摄

  长沙楼市库存真的告急?

  近日,一份名为《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》的文件流传开来。

  这份公函称,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在“12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”。

  该函显示,到今年3月,长沙市中心城区累计已办理预售许可或现房销售备案,但尚未销售的住宅去化周期仅为2.8个月,下辖的长沙县、浏阳市去化周期分别为2个月、1.9个月。

  5月14日,长沙市住建委约谈80余家房地产开发企业,促使其加快入市步伐。

  库存告尽,楼市告急,都是精装修政策惹的祸?

  一般而言,当一个城市住房的消化周期低于3个月,房价就会有极强的上涨动力。事实上,长沙房价自2016年下半年开启上涨模式以后,至今未曾刹车。

  抢房恐慌在购房者中弥漫,各种怪象也已见多不怪。

  前不久,长沙一楼盘摇号名单中竟然出现了两名00后,其中一个生于2007年,今年才11岁。

  5月4日,北辰三角洲开门放筹,有人排队现场晕倒,当场不省人事,有购房者大打出手引来警察,3天超过5千人排队抢房,排队现场不少是上了年纪的老人。有人在公众号“地产BBC”留言称,“亲眼看到一个头发全白的走路走不动的老嗲嗲(注:长沙方言,泛指老翁),被儿子喊着来认筹北辰,那么大年纪还来受这罪”。

  ……

  开盘统计数据为这场狂热作了注脚:2017年12月,保利天禧,688套房,2161人摇号,中签率31.8%。2018年5月,北辰三角洲,631套房,5151人摇号,中签率12.3%。这两个盘同在滨江,性价比不相上下,房源同是600多套,不同的是,认筹人数后者暴涨了一倍多。

  目光转向长沙房地产的热门区域——梅溪湖板块,同样的戏码也在上演:云顶梅溪湖和金茂湾两项目今年4月双双摇号开盘,认筹人数都在房源数量的两倍以上。

  据克而瑞研究中心数据,今年4月,长沙需求最庞大的刚需和改善市场仍是供不应求,认筹人数与推售房源数量之比最高达到了8:1。

  对此,不少业内人士认为,这都是精装修政策惹的祸。

  今年3月,长沙出台精装修政策,要求“长沙市内五区(芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区)新供地的商品住宅项目,采用全装修建设交付的比例不低于70%”,却没有像武汉等地一样出台精装价格的详细限制条款。

  据了解,精装价格因此被一些楼盘不断推高,报价从约2000元/平方米涨到超过4000元/平方米。比如,今年3月30日,湖南湘江新区官网挂出了“长沙梅溪湖金茂湾二期14#栋、22#-25#栋精装修工程招标公告”,根据公告可计算出,该楼盘精装修工程造价约4600元/平方米。

  在一些房产销售员的渲染下,装修价格看涨预期强烈,购房者排队抢房重回楼市。“传说装修定价政策5月份就要出台,要买房子就赶紧。”长沙江山帝景的一位置业顾问如是说。

  事实上,据《中国经济周刊》记者了解,多个毛坯楼盘目前都在重新考虑按装修价格开盘。不过,因装修新政涉及发改、住建、税务和银行等多个部门,相互之间利益考量并不一致,装修新政的出台时间一再后延。

  一二手房价格倒挂,摇号成了新生意

  引发抢购的另一个因素是一二手房价格的倒挂。

  以北辰三角洲为例,新房比二手房每平方米普遍便宜5000元左右,若是买到100平方米的新房,就等于赚到50万元。

  一张刚需票,十万雪花银。没有购房资格,创造购房资格也要上。层层加码的限购政策下,怎么创造?

  2017年3月18日,长沙发布限购政策,实行区域性住房限购,并暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。

  同年5月20日,限购升级,限购对象扩大至本市户籍家庭,限购范围也从新房扩大至二手房:暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房,下同);暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。

  而到2017年8月,长沙人才新政细则发布,大专以上学历、长沙工作且有一个月社保的人士就可以买房,35岁以下、本科以上学历者无需社保,迁了户口就可在长沙购房两套。而办理户口更简单,凭户口本、身份证、毕业证即可办理落户手续。

  这直接打破了5月20日发布的限购政策。对此,《中国经济周刊》曾于2017年9月报道称,“由于符合购房条件的人群骤增,市场普遍预计,这将加剧供需失衡,短期内市场将难以降温。”

  当然,没大专以上学历的,花几万买个小商铺或投资商业公寓,一样可以曲线入户。自己没有购房资格,家里的老人、小孩一起上。更有甚者,一些房产中介称花个二、三万元就可以帮客户办户口。各种“套路”在购房者与炒房者之间私相传授……一楼盘销售总监对《中国经济周刊》记者笑称:“谁家还没几个刚需啊。”

  强烈赚钱效应下,创造条件去排队摇号也成为一些人的新生意。该总监透露,光是他手头的“关系户”都300多个人了,只要摇上号,再把号子转手倒卖出去,至少是20万元的收益。

  打击捂盘能否加快供应?

  一二手房房价倒挂也让一些开发商捂盘惜售。中央美郡、合能枫丹丽舍、中建梅溪湖、建发中央公园、中冶中央公园等项目均长时间捂盘,有的捂盘时间甚至长达一年以上。

  对此,今年5月14日,长沙市住建委集中约谈80余家房地产开发企业,要求达到预售条件的房地产项目须于当周内上报销售方案,并在限定时间内开盘,对构成捂盘的项目和企业,除严格限定其按照最初审批价格进行销售外,还将通过曝光、约谈、纳入“黑名单”等手段,促使其加快入市步伐,对捂盘情节特别严重且拒不整改的,将暂停其参与长沙土地市场招拍挂,禁止其在长沙拿地。

  长沙市住建委党委委员、副主任胡汉清表示,由于各界对长沙房价看涨的预期,导致长沙房地产市场异常火爆,部分房地产开发企业试图通过捂盘,推迟上市时间,用时间换取涨价。

  “这种想法完全是错误的,我们应该看到政府对房地产市场调控的决心,始终坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,企业应放弃一切不切实际的想法,加快在建商品房入市。”胡汉清说。

  不过,对于打击捂盘的力度和效果,也有质疑的声音。

  2017年9月28日,长沙市人民政府办公厅出台《关于加快在建商品住房入市销售的通知》,明确对纳入督办范围的商品住房项目,符合预售条件的多层房屋施工至正负零、高层房屋施工至主体5层,可申办预售许可手续;凡应开工而未开工,或已开工但工程进度缓慢,不能按用地合同约定的开工、竣工时间上市销售的,按土地出让合同约定补缴土地闲置费,并依法依规追究企业有关责任。

  如今,距通知发布已过去大半年时间,施工至主体5层就拿预售许可的项目数量可谓凤毛麟角,反而封顶不卖的项目比比皆是。

  而政策高压下,也有捂盘的开发商表示委屈。

  位于芙蓉区人民东路的中交中央公园的一位置业顾问说,楼盘2016年住宅就卖过7000多元/平方米的价格,现在想拿预售,但政府限价6000多元/平方米,比周边项目低了一半。“拖了这么久,公司其实也挺着急,也想快点卖房,回笼资金,但价格实在太低了。”

  长沙土地供应量能否回升?

  购房者入市之时,开发商也在抢地。

  今年4月17日,长沙市岳麓区021地块,40余家房企争抢,竞拍短短4分钟,便达到熔断顶点;5月15日,长沙市高新区首宗“限房价竞地价”地块“出嫁”,仅9分钟即达到最高竞价。

  有业内分析认为,开发商哄抢土地固然与楼市火爆高度相关,也与近几年供地短缺息息相关。

  据中原地产研究中心数据,2013年长沙内六区(长沙内五区加上原望城县,后改为望城区)经营性土地供地727万平方米;2014年499.2万平方米;2015年仅189万平方米;2016年332万平方米,不到2013年高点的一半。

  住宅用地供应更是不断缩减。2014年和2015年,长沙市区(内五区)成交面积分别是579公顷、356公顷。到了2017年,长沙市内六区住宅用地供应计划为396.2公顷,但实际仅完成100公顷左右,只占年度计划的四分之一左右。

  横向比较来看,2017—2019年,长沙年均住宅用地供应计划是290万平方米,同为二线城市的武汉、郑州、合肥的供应面积分别是1193万平方米、800万平方米与722万平方米,均比长沙高出很多。

  针对湖南省住房和城乡建设厅加快供地节奏的建议,长沙市国土局曾对媒体表示,从2018年1月份到4月份,长沙供地力度已经有大幅度提升。其中,全市(含区市县)住宅用地已供应了2600亩,同比增623%;住宅可建面积549万平方米,同比增622%。

  不过,有市场人士发现,今年前4个月,长沙市住宅供地中,非中心城区的区市县占了很大份额。在省住建厅的公函中,长沙中心城区属于加快供地的范围,长沙市国土局则回应全市范围供了不少地。只是两者所涵盖的区域并不一致。

  2018年快要过去一半,但截至本刊记者发稿前,在长沙市国土资源局的官网上,还未查询到该市2018年度国有建设用地的供应计划。

  《中国经济周刊》 记者 李永华 | 长沙报道

  (本文刊发于《中国经济周刊》2018年第21期)

[责任编辑:刘超]

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