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万科华夏幸福交易有玄机 地产开发模式现十年来最大变局

2018-10-16 09:32 来源:光明网 
2018-10-16 09:32:32来源:光明网作者:责任编辑:吉少婧

  导语:万科为何嘴上说“活下去”,马上又买买买?

  10月10日,华夏幸福(SH:600340)发布公告,拟与万科进行项目合作,转移涿州、大厂、廊坊和霸州房地产项目公司的大部分股权(交易对价为32.34亿元),然后双方共同开发。

  本次合作该怎么评价?我觉得对双方来说都是极好的。

  合则两利

  对于华夏幸福来说,本质上华夏幸福之所以为华夏幸福,在于其产业新城业务。2018年上半年,华夏幸福产业新城开发建设业务营业利润为57.15亿元,营业利润率为40%(这个利润水平很恐怖);房地产开发及其他业务营业利润为41.93亿元,营业利润率为19%(整整差了一倍,行业一般水平)。

  如果说产业新城业务是目的,那么房地产业务则是完成目的的手段,一切都是为了现金流,现金流是为了更高利润的业务。

  所以我认为房地产开发业务,是华夏幸福的可选业务,如果市场环境(房价)好,能接近产业新城利润水平,或者超过行业利润水平,那么当然自己开发。

  反之,如果市场环境差,那还是赶紧回笼资金为妙,兄dei,你知道目前环京是什么情况吗?相关信息显示大厂、霸州和廊坊等地房子价格冲高回落,有些地方一、二手房价格还是倒挂的。

  本次交易占房地产项目公司的权益对应25.98万平,也即是说均价1.24万元/平。同样的土地价格对华夏幸福来说,也许做起来兴致缺缺,但对于万科来说可能是另外一番模样。

  因为不同的公司操盘,最终的净利润率是不同的(中间隔着资金成本,项目管理能力,操盘方式,内控能力等等),环京毕竟是环京,万科应该是看好未来长期的发展潜力。

  华夏幸福遵从规律,各自做擅长的事情,把时间潜藏的收益交给了万科,自己则快速回笼了资金,这叫“闻道有先后术业有专攻”。

  联系上此前邀中国平安入伙(不单是入股,重点是今后融资方面的便利,平安可以提供一揽子的金融服务,还有双方在长租公寓、康养服务、汽车服务产业群、智慧城市等方面的合作),华夏幸福的资金实力,可以说是大幅的加强。

  本次华夏幸福与万科的合作,可以说是双赢的,之所以引得很多人调侃,大多是冲着万科“当初你说活下去,现在你又买买买”的言行。再就是出来编段子的,各种“万科哭穷nb买买买,华夏幸福割肉云云”,实在是很外行,并没有什么意义。

  我觉得内里折射的东西,才是值得关注与思考的。

  华夏与万科的合作换个角度能看到什么?

  我们应该看到的,是产业新城运营商与地产开发商的合作!

  华夏幸福作为产业新城运营商,拥有大量价格合适的土地储备;万科作为地产开发商,拥有丰富的项目管理运营经验,这两类主体的携手可以说是天作之合。

  其实这种配对眼看已成趋势了,前面配对成功的有两对,深地铁&万科大家都知道,比较冷门无人关注的是中交集团&绿城中国,都是前者入股成为后者的大股东,这也反映了——拥有大量价格合适的土储,话语权就更大。

  华夏幸福与万科的合作,如果以产业开发与地产开发合作的角度看问题,就很接近行业的核心逻辑了。

  从前的房地产开发是怎样的?核心是增量市场房子不愁卖,基本上拿到地就等于赚到钱,而且是赚大钱,为什么能赚大钱?因为房子不愁卖上杠杆基本是无风险的,借钱上项目带来的杠杆就不说了,还有一个隐形杠杆是预售制(这三个字是高周转的核心),加上这双重杠杆那收益率那是杠杠的。

  (预售制加的隐形杠杆这里单独说一下,大部分行业都是一手交货才有一手交钱,顶过一方话语权强一些,有几个月半年的账期。

  但房地产不同,因为预售制,以前好多地方都是挖个坑或者整体工程完成1/4、1/3就开始卖房,只有上海广州这种极少的超级一线城市结构完成2/3才开卖,而这离交房还有2-4年的时间。。。房子还没开工钱就拿到了,再去拿更多的地,挖更多的坑,滚雪球…这就是一种隐形的杠杆)

  现在的房地产开发是怎样的?核心是从增量市场的房子不愁卖——到存量市场房子可能卖不出去或者折本卖。

  一是房地产13万亿的总盘子已经相当庞大;二是监管严控房价上涨,不赚钱谁买房,你真当我们炒房的是傻散?三是地价高(今年上半年流拍800多块地)、融资成本高,利润两头承压大幅下降。

  中国前十大的房地产公司,市占率从2017年底的26%提高到了2018年上半年的30%,中小开发商面临的是品牌、项目管理能力、资金、土地储备等等环节的全方面竞争,会慢慢的拿不起地,赚不到钱,自然而然的退出市场。

  反正,高周转肯定玩不下去,不少三线城市都要2/3封顶才卖,而且还不一定卖的出去,跟以前挖个坑销售去化个八八九九真的没法比了。那么中小房地产商怎么办?未来还有另外一条窄道可以走,他们可以与产业开发商合作。

  华夏幸福手上有大量价格合适的土地储备,可以说是掌握着主动权的,至于未来以什么形式开发,那就随行就市了。

[责任编辑:吉少婧]

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