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楼市又见“冰火两重天”

来源:经济日报2021-06-02 11:03

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  我国房地产市场历经多年的发展,住房已经实现总体供需平衡,甚至出现了局部过剩。对于非热点的三四线城市和县城,房地产开发切不可脱离地方产业发展和人口实际再盲目上马。

  楼市正在经历“冰火两重天”。当众多城市房价上涨,旨在抑制房价过快上涨的调控政策“补丁”一个接一个的时候,个别三四线城市和县城的楼市却成交低迷,价格下降,乏人问津。

  你是否也收到过海景房广告宣传页?在滨海小城,买上一处海景房,可以度假,又能让投资保值增值,很多人动了心,很多人也因此亏了钱。以海景房为噱头,一些滨海小城大肆进行房地产开发,由于供给过剩,房价明显下滑,当地房地产业陷入十分尴尬的境地,很多曾来投资的人后悔不迭。

  不只是一些滨海小城,一些旅游资源丰富的城市,通过养老、度假等概念吸引人们置业。实际上,这些滨海或旅游小城的基础设施并不完善,很多连高铁都没通,房地产项目所在区域交通不发达,配套设施不完善,生活不便利,仅在旺季热闹一阵,一到淡季则是处处萧条,难以形成长久的人气和吸引力,市场萎靡也就不足为奇了。

  还有个别三四线城市和县城,以高铁开通为由头过度开发房地产,炒作房价。这些三四线城市和县城缺少产业支撑,经济发展后劲不足,盲目进行房地产开发的结果是供给过剩,进而出现房价下跌。

  随着一二线热点城市房价高企,投资成本提高,风险加大,加之很多热点城市实施房地产调控限购政策,外地人不具备购房资格。于是,投资客将目标转向了滨海城市、旅游城市以及有高铁等利好消息的三四线城市或县城。然而,投资房产不是稳赚不赔的买卖,购房有风险,投资须谨慎。

  还有一类城市更值得关注和警惕。一些非热点的三四线城市和县城,随着前些年棚改退潮,需求已经明显不足,但是土地和新建商品住宅的供应量还在不断增加。

  贝壳研究院的数据显示,2020年全年,统计监测的163个三四线城市中有123个城市有土地流拍,占比高达四分之三。29个城市的流拍率超过20%,主要集中在华中、东北、广东以及云贵桂地区。2020年国家统计局监测的35个三线城市中,有13个城市二手住宅价格下跌。

  当前,一些三四线城市和县城出现商品房供给过剩,折射的仍然是一些城市对房地产过度依赖的现状。经济发展难以找到其他突破口,而土地出让能给地方财政带来好收益,对地方经济的拉动能够起到立竿见影的效果,这使得地方政府不肯摆脱对房地产的过度依赖。

  事实上,过度依赖房地产的老路是走不通的。如果任由供给过剩的状况加剧,最终结果可能是泡沫不断累积,大量住房无人购买,给地方财政造成负担,甚至引发金融风险。

  未来,支撑房地产市场发展的重要因素是城市的产业、人口基础和居住品质。我国房地产市场历经多年发展,住房已经实现了总体供需平衡,甚至出现了局部过剩。针对非热点的三四线城市和县城,房地产开发切不可脱离一地产业发展和人口实际再盲目上马,而应科学规划,精细研判,避免过剩,力促供需平衡。

  不过,局部的过剩和经营惨淡,不代表这些商品房就没有机会发展,随着人口老龄化加剧和人们对居住品质要求的提升,养老地产和旅游地产等恰恰是有广阔前景的,关键是不能脱离实际过度开发。未来的市场,越是细分领域,越是高品质,越有可能赢得更多机会。(亢 舒)

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